Реферат на тему: Ринок капіталу. Процент - Макроекономіка - Реферати - Каталог статей

Реферат на тему: Ринок капіталу. Процент. План 1. Капітал як чинник виробництва. Чиста продуктивність капіталу 2. Попит та пропозиція капіталу. Дисконтування 3. Проблеми та перспективи інвестиційної діяльності в Україні 4. Ринок нерухомості та його інфраструктура Капітал як чинник виробництва. Чиста продуктивність капіталу Одним з найважливіших факторів виробництва є капітал. 6 економічній теорії та практиці немає однозначного визначення сутності цієї досить поширеної категорії. Аналіз існуючих точок зору дає можливість виділити три основні підходи до трактування сутності капіталу:— капітал розглядається як джерело процента; це означає, що будь-яке благо, що протягом тривалого часу дає дохід, можна розглядати як капітал;— капітал ототожнюється з грошима як загальною формою багатства;— більшість економічних досліджень визначає цю категорію як сукупність засобів, застосування яких збільшує ефективність людської праці. До таких засобів належать: будівлі та споруди виробничого призначення, машини, устаткування, інструменти, сировина, матеріали, енергія, тобто виробничі фонди. Останні є капітальним благом, використання якого може збільшити доходи. Однак капітальне благо не виникає на порожньому місці. Його утворення потребує певних витрат та часу. Розглянемо такий приклад. Припустимо, що перед нами два острови, які мають первинні чинники виробництва — працю та землю. На острові А немає будь-яких пристосувань, що полегшують працю землероба та дають додатковий прибуток. На острові В частку землі та праці використовують для виготовлення таких капітальних благ, як плуги, лопати, інші засоби виробництва, що підвищують продуктивність праці. З часом острів В зможе мати певний запас різних капітальних благ. Цей запас дасть змогу населенню острова В виробляти значно більше продукції, ніж на острові А, наприклад на 150 одиниць. Підвищення продуктивності праці на цьому острові стало можливим завдяки тому, що його мешканці змушені були скорочувати поточне споживання, припустимо, на 100 одиниць. Отже, мешканці острова В, бажаючи збільшити споживання у майбутньому, пішли на певні жертви в поточному періоді. Чиста продуктивність капіталу в нашому прикладі становить: 150-100 = 50 Чисту продуктивність капіталу можна виразити й у процентах: Ця відносна величина і є дохід з капіталу, або природна норма процента. Для кожного проекту капіталовкладень можна точно визначити чисту продуктивність. Для цього слід обчислити первісну вартість придбаних засобів виробництва для чергового виробничого циклу, після цього визначити загальну суму надходжень від продукції, яку вироблено за цей час. Вона мусить бути більшою, ніж первісні витрати, інакше капітал не матиме чистої продуктивності. Такі підрахунки роблять для зіставлення різних проектів капіталовкладень (наприклад, проект вирощування картоплі і проект вирощування яблук, проект будівництва житлового будинку або кафе). Для порівняння різних варіантів капіталовкладень використовують показник річної норми процента. Отже, чиста продуктивність капіталу (або проекту капіталовкладень) — це виражений у процентах річний дохід, який можна отримати, якщо вкласти в цей проект гроші. Рівень процентної ставки є показником, яким суспільство користується при виборі варіанта капіталовкладень. Якщо рівень процента виявиться високим, то за таких умов можуть здійснюватися тільки ті варіанти капіталовкладень, які мають найвищу продуктивність. Однак поступово зі зростанням нагромаджень починає діяти відомий закон спадної доходності, процентні ставки знижуються. За таких умов можуть здійснюватися і проекти капіталовкладень з нижчою чистою продуктивністю. Згідно з теорією капіталу дохід на капітал не слід ототожнювати з орендною платою за користування капітальними благами. Дохід на капітал — це річна процентна ставка, яка підраховується на певний період часу тільки у процентах. Якщо процентна ставка становить 10% річних, це означає, що вона є доходом (або ціною) від загальної вартості капітальних благ, вираженої у грошових одиницях. Попит та пропозиція капіталу. Дисконтування Оскільки капітал як чинник виробництва має природну властивість давати дохід, він користується попитом у ринковому господарстві. Суб'єктом попиту на капітал виступає бізнес. Підприємці потребують інвестицій, представлених машинами, устаткуванням, виробничими приміщеннями. Хоч реально інвестиційний попит може існувати у формі певної суми грошей, слід пам'ятати, що витрати цих грошових коштів мають чітко визначену мету — купівлю виробничих фондів, а не товарів народного споживання. Попит на капітал можна зобразити графічно (рис. 17). Наведений графік ілюструє залежність продуктивності капіталу від зростання інвестицій. Ця залежність обернено пропорційна. Зі збільшенням капіталу як чинника виробництва зменшується граничний продукт капіталу. Таке явище обумовлено впливом закону спадної доходності, який встановлює, що при використанні у виробництві змінного фактора у поєднанні з одним або кількома постійними приріст продуктивності цього фактора поступово дедалі знижуватиметься. Економічна теорія і практика свідчать, що при незмінному стані техніки гранична продуктивність змінного чинника в сполученні з постійними чинниками завжди (і досить швидко) знижується. Тільки технічний прогрес може змінити дію цього закону, коли підвищення попиту на капітал приводить до збільшення доходності останнього. Суб'єктами пропозиції капіталу є домашні господарства. Вони мають можливість пропонувати тимчасово вільні кошти як позику для придбання капітальних благ. Однак суб'єкти, що пропонують капітал, відмовляються від можливості його використання у власному бізнесі, від придбання споживчих товарів тривалого користування, від можливості мати платну освіту та від інших альтернативних варіантів використання капіталу. Чим більша сума капіталу позичається, тим більші граничні витрати втрачених можливостей. Пропозицію капіталу, як відбиток витрат втрачених можливостей його застосування, можна зобразити графічно (рис. 18). Поєднавши графіки попиту (рис. 17) і пропозиції (рис. 18) капіталу, можна визначити точку, в якій досягається рівновага на ринку капіталу (рис. 19). На останньому графіку це точка К. У ній перетинаються криві попиту та пропозиції, а гранична доходність капіталу і граничні витрати втрачених можливостей збігаються. Рис 18. Отже, якщо одержувачі доходів не споживають їх повністю, а частку заощаджують, то ці заощадження можна використовувати як позичкові кошти для інвестування у виробництво, і вони внаслідок цього стають товаром на ринку чинників виробництва, а їх ціною виступає процент — плата за право користуватися позиченими коштами. Ставкою процента (нормою процента) є відношення розміру доходу з капіталу, наданого в позику, до величини цього капіталу, виражене у процентах. Наприклад, з наданої позики 500 грн. за рік отримується річний дохід 25 грн. Отже, норма процента становитиме: Приймаючи рішення з фінансових питань, кожен підприємець повинен враховувати чинник часу, тобто оцінювати грошові потоки з урахуванням строку їх використання. Для цього застосовують метод складних процентів. Наприклад, позика, що дорівнює Р, надається на умовах її повернення через t років у розмірі, збільшеному на і процентів щорічно від суми, яка є в розпорядженні позичальника. Припустимо, що у банк зроблено внесок 1000 грн. При нормі процента 10 банк наприкінці першого року нарахує дохід 100 грн., і на рахунку вкладника буде сума 1100 грн.: 1000 + (1000 х 0,10) = 1000 (1 + 0,10) -1100 (грн.) Якщо залишити надану позику ще на рік, то за користування протягом року сумою грошей, що становить 1100 грн., банк знову нарахує проценти. Отже, наприкінці другого року на рахунку вкладника буде така сума: 1100 + (1100 х 0,10) = 1100 (1 + 0,10) = 1000 (1 + 0,10)х(1 + 0,10) = 1000 (1 + 0,10)2 = 1210 (грн.) Отже, майбутню вартість певної кількості вкладених коштів можна обчислити за такою формулою: V = P (l + i)t, де Р — теперішня вартість вкладеної суми грошей, V — її майбутня вартість, і — ставка процента, t — кількість років. Отже, вкладена гривня зростає в майбутньому внаслідок безпосереднього впливу чинника часу, який можна контролювати, застосовуючи наведену формулу. Однак, крім майбутньої вартості (ціни) вкладеної суми фінансових коштів, існує потреба оцінити майбутні грошові потоки, пов'язані з використанням різноманітних активів. З попереднього прикладу бачимо, що гривня, яку вклали в банк сьогодні, через t років становитиме більшу суму: Справедливим буде і протилежне твердження: гривня, що може бути отримана через і років, сьогодні коштуватиме менше, ніж одна гривня, а саме: Це означає, що для того, щоб через певну кількість років (1) мати на рахунку в банку одну гривню, треба сьогодні покласти в банк ——-г (грн.). (і + і) Механізм підрахунку теперішньої вартості вкладених грошей можна зобразити такою формулою: Проілюструємо наведену формулу таким прикладом. Припустимо, що можна одержати 1000 грн. через рік при річній нормі процента 10. у такому разі вартість цих грошей обчислюється за формулою: Оцінка теперішньої вартості очікуваних через кілька років доходів від капіталовкладень називається дисконтуванням. Проблеми та перспективи інвестиційної діяльності в Україні Як відомо, інвестиціями називають вкладення грошових коштів у відтворення капіталу (його підтримка та збільшення). Інвестиції реалізуються шляхом прямих витрат коштів, кредитування, купівлі цінних паперів. Економічна криза в нашій країні супроводжується скороченням інвестиційної активності. Зменшення капіталовкладень відбувається вищими темпами, ніж спад виробництва. Більшу частину інвестиційних ресурсів нашої країни становлять власні кошти підприємств — 75,2% їх загального обсягу, 24,8% здійснюється за рахунок централізованих капіталовкладень. Слід зазначити, що рівень інвестиційної активності у державі визначається багатьма чинниками: соціально-економічним станом держави, прибутковістю підприємств, можливостями бюджетної системи, рівнем розвитку фінансово-кредитної системи, доходами населення, розвитком ринку цінних паперів. В Україні чинники, які впливають на процес інвестування, перебувають у такому стані, що не можуть сприяти розвиткові цього процесу. Однак світовий досвід свідчить, що вихід з кризи неможливий без збільшення обсягу інвестицій. Отже, активізацію інвестиційної діяльності гальмує економічна криза, а вихід з кризи без істотного збільшення капіталовкладень неможливий. Однак з проведенням грошової реформи в Україні з'явився фактор стабілізації економіки, який слід закріпити і зміцнити проведенням реальних, а не декларативних реформ. Йдеться про подолання інфляції. Як відомо, високі темпи інфляції роблять абсолютно неефективним нагромадження фінансових ресурсів, спрямованих на здійснення довгострокових проектів. Зниження інфляції дає можливість нормалізувати фінансовий стан підприємств, стимулювати збільшення виробництва. На загальний стан економіки значно впливає податкове законодавство, яке в Україні має низку недоліків. Тому в майбутньому слід передбачити зниження податкового тиску на виробництво, диференціювання податкових ставок залежно від пріоритетності сфер виробництва, застосування податкових пільг (канікули) при оподаткуванні прибутку, що використовується для розвитку виробництва. На витрати та прибуток підприємств істотно впливають і норми амортизації. Впровадження на підприємствах прискореної амортизації дало б їм змогу в найближчій перспективі збільшити прибуток, а відтак і відрахування на інвестиції. У всьому світі фінансування капіталовкладень значною мірою здійснюється у вигляді кредитних ресурсів. Однак внаслідок недосконалості нашої банківської системи та загального стану економіки інвестиційні кредити нині майже не надаються. Банківська система України не має можливості достатньою мірою кредитувати власного виробника. Відбувається процес скорочення кредитної діяльності комерційних банків при нарощуванні прострочених платежів підприємств. Одна з причин такого стану — відсутність системи страхування ризиків кредитної діяльності та банківських депозитів. За наявності системи страхування можна значно збільшити і таке джерело інвестування, як заощадження населення. В Україні населення зберігає свої заощадження у вільно конвертованій валюті. Незважаючи на досить низький рівень поточного споживання, за деякими оцінками, сума цих заощаджень досягає 10 млрд. дол. США. Якщо створити відповідні умови, ці кошти працювали б на розвиток економіки. Слід також розробити механізм залучення в економіку та легалізації "тіньового" капіталу, кошти та ресурси якого, за оцінками Уряду, дорівнюють офіційним. Одним із джерел внутрішнього фінансування є посилення контролю за зовнішньоекономічними операціями, що забезпечить повернення експортного виторгу. Особливе значення в умовах скорочення внутрішнього інвестування має міжнародна допомога нашій країні. Вона надається у формі кредитів та капіталовкладень. Іноземні кредити для нашої економіки д осягли значного розміру, однак використовуються переважно на поточне споживання. Часто Україна одержує "зв'язані" кредити, надання яких передбачає використання цих коштів на купівлю товарів у країни-кредитора. Українська економіка потребує саме капіталів для будівництва нових, реконструкції та модернізації діючих підприємств. Така іноземна допомога незначна і становить менш як 40 доларів на душу населення. Це значно менше, ніж в інших країнах з перехідною економікою. На жаль, зарубіжні аналітики розглядають нашу державу як регіон з майже 100% ризиком для інвестицій. Можна назвати численні складові цього ризику, серед яких особливе значення має недосконалість вітчизняного законодавства, що регулює цю важливу сферу міжнародної економічної діяльності України. Ринок нерухомості та його інфраструктура У перехідний період відбувається становлення нового сектора ринкової економіки — ринку нерухомості. Цей ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акумулюються значні грошові кошти, які беруть активну участь у перетоку капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу. Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності, у процесій роздержавлення і приватизації. За цих умов нерухомість починає набувати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала "нерухомість" як особливу категорію, бо в адміністративній економіці вона не мала економічної цінності. Однак у процесі економічних реформ стає зрозумілим, що нерухомість є економічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, особливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об'єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування та ін.), її обслуговують численні інститути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи і т. ін.), з нею активно взаємодіють інші види ринків (споживчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов'язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці загалом. У сучасних умовах поняття нерухомості найбільш активно використовують у правовій науці. Але без визначення його економічного змісту дуже важко буде раціонально регулювати відносини, які виникають у зв'язку з нерухомою власністю. У більшості визначень, що нині використовують у науковій літературі, нерухомістю вважають землю і все, що міцно, нерозривно пов'язане з нею природним чином (ліса, водойми, надра) або діями людей (будівлі, споруди). Проте виникає питання, чи потрібно розділяти земельну і нерухому власність, який характер зв'язку існує між землею і всім тим, що створено на ній? Уперше поняття нерухомості як особливого об'єкта, відокремленого від земельної власності, з'явилося у ході проведення Петром І реформи земельно-правових відносин (1714), коли було узаконено єдину основу землеволодіння, за якою маєтки (estate) стали основною формою власності на землю. Все майно, розташоване на землі маєтку (поземельна власність), і саму землю стали називати нерухомим майном (real estate), або нерухомою власністю (real property). Тим самим нерухома власність за своїм значенням ширша, ніж земельна власність, оскільки включає останню як найістотнішу частину. Для повного розгляду поняття нерухомості необхідно розкрити особливості фізичного, економічного і правового зв'язку землі та нерухомості. Історичне походження нерухомості нерозривно пов'язане із землею. Остання є початковою формою нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певну площу (розмір), фізичні властивості (якість і склад грунту, рельєф, особливі кліматичні умови) та місцеположення (відстань) відносно розташування джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентрації попиту, транспортних ліній і т. ін. Фізична єдність землі та нерухомості виявляється у тому, що капітальні вкладення (будівлі, споруди та ін.), які створює людина, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними й економічними властивостями. У цьому разі до нерухомості належать будівлі, споруди, квартири, приміщення, тобто ті вкладення, існування яких неможливо без фізичного зв'язку із землею. Але такий зв'язок не є абсолютним, тому що існує можливість фізичного переміщення (наприклад, дачних будиночків, гаражів, торговельних кіосків). Проте фізичне переміщення не змінює природи нерухомості, оскільки її об'єкти набувають функціональних властивостей тільки при їх розміщенні на землі в певному місці. Наприклад, дача, розташована всередині промислової забудови, перестає відповідати своєму функціональному призначенню і втрачає свою корисність і вартість. Отже, земля та інші об'єкти нерухомості перебувають не лише у фізичному, айв економічному зв'язку із землею. Це означає, що економічна цінність землі залежить від тих об'єктів, які на ній розташовані, в свою чергу корисність та вартість самої нерухомості визначається якісними характеристиками землі. Такий взаємозв'язок дає змогу розглядати нерухомість у двох значеннях. У широкому розумінні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов'язано, у вузькому нерухомість — це тільки ті об'єкти, які безпосередньо пов'язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально-речову форму капіталу, зрощеного із землею. Двоїстий підхід дає можливість використовувати різні способи регулювання, управління нерухомістю, механізми її оцінки й оподаткування. Нині в Україні існують різні інститути регулювання нерухомої власності. Наприклад, Державний комітет з земельних ресурсів регулює земельні відносини. А проблеми нерухомості у вузькому розумінні вирішує Державний комітет з будівництва та архітектури й інші установи. Але дійсна економічна природа нерухомості розкривається лише при визначенні її у широкому розумінні, що дає змогу з'ясувати специфічні риси її товарної форми. Особлива економічна природа нерухомості пов'язана з такою фундаментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (не відтворюваність) землі як природного блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з іншого — обмежені можливості відтворення тих об'єктів, що розташовані на землі. Обмеженість зумовлює особливі властивості товарної форми нерухомості. Однією з таких властивостей є непорушність (іммобільність) нерухомості. Це означає не тільки фізичну неможливість пересування, а перш за все закріплене місцеположення нерухомості, як об'єкта господарського і правового обороту, у зв'язку з чим складаються специфічні форми торгівлі, виникає необхідність державної реєстрації, змінюються умови оподаткування. Володіння нерухомістю, як непереміщуваним капіталом, формує у її власників потребу в політичній і економічній стабільності. Чим більше власників нерухомості, тим більше людей заінтересовані у процвітанні і порядку в країні, в межах якої тільки й може існувати таке дороге і цінне благо. Наслідком непереміщуваності стає непряма мобільність, тобто обмежені можливості функціонального використання нерухомості. Це означає, що нерухомість не може сама переміститися у сферу найбільш вигідного використання, а навпаки, всі інші ресурси мають притягуватися до неї. Обмеженість виражається у таких властивостях нерухомості, як тривалість створення, висока капіталомісткість, довгостроковість існування. Ці властивості впливають на міру еластичності попиту і пропозиції, виявляються у специфічних ризиках інвестування, обумовлюють можливість відокремленого функціонування ринку оренди та користування. Істотною властивістю нерухомості як товару є її неоднорідність у формі об'єктивної (наприклад, відмінності якісних характеристик) і суб'єктивної (існування різних переваг, бажань споживачів) диференціації. Залежно від міри неоднорідності створюються ринки з різними ознаками конкурентного середовища (досконалий або недосконалий тип). Для фінансово-економічного обороту нерухомості важливою властивістю стає її низька ліквідність, тобто нездатність швидко перетворюватися на грошову форму. Нерухомість є одним з найнизьколіквідніших активів фірм і підприємств. Однак, на відміну від інших низьколіквідних товарів, нерухомість менше схильна до інфляційного знецінення, внаслідок її взаємозв'язку із землею. Саме тому, що нерухомість (разом із землею) є обмеженим благом, вона має здатність до рентоутворення Рента є "ціною привілея" (Дж. С. Мілль), яку мають обмежені блага. Це означає, що рента перестає бути феноменом тільки землі, а властива будь-якому обмеженому чиннику виробництва. Існує економічна рента унікальних та невідтворюваних видів нерухомості (наприклад, пам'ятки архітектури, історії та містобудування). Нерухомість, на відміну від інших факторів господарської діяльності, дає змогу отримувати дохід, який складається з ренти (доходу від володіння обмеженим благом), прибутку від капіталу і позичкового процента на вкладений капітал. Всі ці частини доходу можуть мати різну питому вагу в загальному доході від нерухомості залежно від її виду. Наприклад, чим більше цінність нерухомості залежить від її місцеположення (такі види, як торговельні приміщення, ресторани, офіси), тим більшу вагу в доході має рента. Дохід від виробничої нерухомості більшою мірою складається з прибутку. А для інвестиційної нерухомості важливе значення має можливість отримати процент на капітал. Для розуміння особливих рис нерухомості важливе значення має розкриття її правової єдності із землею. На ринку нерухомості продають не тільки матеріальні об'єкти, а й відбувається обмін, розподіл різних прав на них (користування, власності, управління, суперфіції, емфітевзиси), а також обмежень (сервітути, узуси та ін.) та обтяжувань (заклад, іпотека). Це означає, що інтерес, вигоди і цінність нерухомості визначаються не тільки її матеріально-речовинним характером, а й набором повноважень ("пучком прав"), що виникають у процесі володіння нею. Згідно з класичною концепцією все, що міститься на і під землею, слідує за її юридичною долею. У деяких державах (наприклад, Франція, Німеччина) ця концепція зберігається як єдиний правовий режим функціонування землі і нерухомості. У більшості країн утвердився принцип розмежування правових механізмів регулювання власності на землю, повітряний простір, надра і нерухомість. Наприклад, в Україні існують відокремлені законодавчо-нормативні сфери і різні правові режими використання земельних ресурсів, повітряного простору, водного басейну, надр, лісових масивів, житлових будинків. Ринок нерухомості має свою особливу структуру, що включає в себе сукупність окремих частин і елементів, пов'язаних певним чином. У загальному вигляді структуру ринку нерухомості залежно від критеріїв підходу можна представити таким чином (рис. 20). Розглянемо цю схему докладніше. Передусім слід звернути увагу на розмежування ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних об'єктів (будівель і споруд, приміщень). Таке розмежування зумовлено цілісно-частковою єдністю землі і нерухомості. Земля, як фундаментальний елемент нерухомості, може виступати об'єктом ринкових відносин, будучи засобом виробництва (в сільськогосподарському секторі), і просторовим базисом розміщення всіх інших умов життєдіяльності людей. Тому ринок землі має свою особливу структурну організацію, яка включає ринок сільськогосподарських земель і ринок ^сільськогосподарських земель. В останньому випадку всі землі поділяються на землі житлової забудови, промисловості, транспорту і зв'язку, технічної інфраструктури, комерційного використання, суспільного призначення та рекреаційного використання. Для функціонування земельних відносин важливе значення має характер облаштування землі. Залежно від нього формуються ринок забудованих і ринок незабудованих земельних ділянок. Фізичні об'єкти, розміщені на землі, різняться за технічними і будівельними характеристиками: є будівлі і споруди. За своїми функціональними властивостями вони виділяються в самостійні об'єкти ринкового обороту і формують ринок житлової нерухомості і ринок нежилої нерухомості. У першому випадку нерухомість задовольняє потреби людей у житлі, відпочинку і розвазі (дачні, культурно-розважальні, спортивні споруди і будівлі), відтворюванні здоров'я (санаторно-курортні і медичні будівлі), відтворюванні соціальних потреб (навчальні заклади, музеї, церкви, бібліотеки і т. ін.). На ці ринки здебільшого впливають закони ринку споживчих товарів. У другому випадку нерухомість існує у формі промислових, сільськогосподарських, транспортних будівель і споруд, автозаправних станцій, ресторанів, офісів, торгових приміщень і покликана обслуговувати процес виробництва благ або послуг. У цьому разі процеси на ринку нерухомості регулюються закономірностями ринку чинників виробництва. Розрізнення ринку нерухомості за її видами доповнюється таким критерієм як спосіб її використання. Цей аспект дозволяє виділити ринки споживчої, виробничої, комерційної, прибуткової та інвестиційної нерухомості. У цьому разі головне значення має не сам вигляд нерухомості, а те, яким чином її використовують. Наприклад, житлову нерухомість можуть використовувати як офіс (комерційна нерухомість) або для отримання прибутку шляхом здачі її в оренду (прибуткова нерухомість). Якщо поділ нерухомості на споживчі блага і чинник виробництва зумовлений її товарною формою, то існування інвестиційної нерухомості є наслідком її існування як капіталу. Будь-який вид нерухомості являє собою капітальні вкладення. Ця особливість виводить нерухомість на ринок інвестиційного блага. У чистому вигляді інвестиційні якості нерухомості зрощені з її виробничо-комерційною формою, оскільки остання функціонує як капітальний ресурс, тобто чинник зростання вартості. Однак як інвестиційне благо може виступати і споживча нерухомість, оскільки вона пов'язана з вкладенням грошових коштів (індивідуальним інвестуванням), які випробовують на собі вплив фінансово-кредитних процесів (знецінення грошей, зміни процентних ставок, фінансові та кредитні ризики і т. ін.). Розгляд нерухомості як інвестиційного блага дає можливість розкрити ще один важливий структурний аспект ринку, а саме — існування ринку дохідної нерухомості. Критеріями виділення даного сегмента ринку є, по-перше, виняткова здатність нерухомості до створення доходу, а по-друге, основний інтерес (мотив) її придбання. Дохідною нерухомістю є інвестиційна, оскільки вона пов'язана зі збільшенням вартості. Але не вся інвестиційна нерухомість є дохідною. Наприклад нерухомість як чинник виробництва дає дохід, але через заміщення вартості (амортизацію) і відшкодування капіталу у формі норми прибутку. Якщо нерухомість сприяє отриманню доходу внаслідок виробничо-господарської діяльності, що здійснюється в її межах, а не пов'язана безпосередньо з самою нерухомістю, то останню слід визначити як непохідну. Власне дохідною стає нерухомість, яка здатна створювати прибуток не внаслідок діяльності, що здійснюється в її просторі, а в результаті особливого відношення ринку до її якості як обмеженого блага. Інакше кажучи, дохідною нерухомістю є такі об'єкти, які здатні забезпечити отримання рентного прибутку внаслідок свого особливого місцеположення або обмежених можливостей відтворювання, у цьому разі ринковою реакцією об'єкта є створення економічної ренти. Дохідною завжди є комерційна нерухомість (що часто приводить до їх ототожнення). Важливою умовою виникнення дохідної нерухомості є рентоорієнтована поведінка господарюючих суб'єктів. Це означає, що мотивом придбання нерухомості стає орієнтація на отримання ренти (у формі орендної плати) або підвищення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкової ситуації (спекулятивна нерухомість).у цьому разі дохідною стає будь-яка нерухомістю. Кожний процес, що відбувається на ринку нерухомості, обов'язково пов'язаний з придбанням різних прав. Саме тому ринок нерухомості називають ринком прав на об'єкти нерухомості. А різні способи здійснення повноважень формують особливу структуру ринку. Для перехідної економіки України ці процеси є найактуальнішими, оскільки основні перетворення стосуються саме трансформації прав власності. Залежно від специфікацій прав власності ("пучка повноважень") ринок нерухомості поділяється на два основні сегменти — ринок повних прав володіння (прав власності) і ринок прав користування. У першому випадку йдеться про ринок, на якому здійснюється весь набір повноважень власника (наприклад, купівля-продаж нерухомості). На цьому ринку право власності на нерухомість може виступати з певними обмеженнями або обтяженнями. Наприклад, при спільному володінні подружжям квартирою виникають певні обмеження при ЇЇ продажу. Володіння нерухомістю (особливо землею) може бути обмежено різного роду сервітутами, тобто правом третіх осіб користуватися чужою власністю певним чином (наприклад, дозволити прохід, проїзд по земельній ділянці, забезпечити доступ до системи каналізації, можливість розміщувати рекламу, аеронавігаційне обладнання та ін.). При передачі нерухомості в заставу виникають обтяження за будь-яких операцій, що здійснюються з нею, тим самим виникає ринок закладених об'єктів нерухомості. Особливі умови володіння нерухомості виникають при створенні кондомініумів, тобто об'єднання власників житлових квартир на принципах повних прав власності на квартиру і спільно-пайового володіння нежилими приміщеннями будинку. На ринку прав користування нерухомістю продаються й купуються умови, терміни, плата і майнові права, пов'язані з використанням об'єктів нерухомості. Формами такого ринку виступають ринки оренди, суборенди, суперфіції (успадкованого і відчужуваного права тривалого користування), емфітевзису (права безстрокової та успадкованої оренди), узуфрукту (право невідчужуваного і не успадкованого користування або мешкання з привласненням вигоди з предмета нерухомості, але без права зміни його), лізингового користування та концесій. Існування ринку прав на об'єкти нерухомості обумовлює наявність трансакційних витрат, які забезпечують ефективне формування, комбінування і перерозподіл пучка повноважень. Велика величина трансакційних витрат приводить до подорожчання процесу формування і розподілу прав власності і як наслідок — до зменшення економічної вигоди від їх використання. Саме внаслідок цього на ринку нерухомості починають формуватися особливі послуги, що заощаджують трансакційні витрати (за часом і альтернативними витратами), беруть на себе ризики і захист правомочності. Це сприяє створенню особливого ринку послуг і операцій з нерухомістю (ріелтерських, оціночних, іпотечних, фінансових, страхових та ін.). Винятковою особливістю ринку нерухомості є його розподіл за просторовим критерієм (масштабом охоплення) на загальнонаціональний, регіональний і локальний сектори. Загальнонаціональний аспект ринку нерухомості пов'язаний із загальними макроекономічними тенденціями його розвитку, що відображає загальні умови фінансування і кредитування, прогнозування економіко-політичного ризику, формування законодавчої політики та ін. Регіональний ринок нерухомості пов'язаний з переливами капіталу між регіонами країни. Цей ринок дозволяє виділяти інвестиційно-привабливі регіони для вкладення у нерухомість. Головними чинниками цього ринку є соціально-економічна, екологічна, демографічна ситуація у конкретному регіоні, перспективи розвитку ділової активності, місцеві умови для фінансування і кредитування. Однак основні процеси, що визначають розвиток і функціонування ринку нерухомості, відбуваються на локальному рівні. Ринок нерухомості на відміну від ринку інших товарів має яскраво виражений локальний характер, де формуються такі його основні характеристики, як ціна, попит і пропозиція. Особливе значення на локальному рівні мають ринки міської (муніципальної) нерухомості, у процесі роздержавлення власності ці ринки стали основними об'єктами регулювання місцевих органів влади, джерелом поповнення їх бюджетів. Основними чинниками для формування цих ринків виступають політична орієнтація місцевої влади (ринкова або неринкова), концентрація споживчого попиту, транспортна доступність і т. ін. Ефективне функціонування ринку нерухомості неможливе без активного втручання держави. Необхідність спеціального державного регулювання зумовлена особливостями економіко-правового обороту нерухомості. По-перше, для нормального функціонування нерухомих економічних ресурсів вплив держави має значно збільшуватися, оскільки їм значно важче знайти способи ефективного функціонування і захистити свою фізичну й економіко-правову іммобільність, ніж іншим переміщуваним ресурсам. По-друге, нерухомість у будь-якому своєму вигляді пов'язана із землею, яка, будучи природною монополією, завжди привертає велику кількість бажаючих привласнити її унікальний дохід у формі ренти. По-третє, нерухомість прямо або непрямо пов'язана з багатьма іншими природними і суспільними явищами (природними ресурсами, екологічним станом навколишнього середовища, людським існування та ін.). По-четверте, у нерухомості сконцентрована значна частка суспільного й індивідуального багатства, що глибоко впливає на відтворювальні процеси в економіці (цінові пропорції, ділові цикли, інвестування і заощадження). Нерухомість назавжди "прописана" у межах певного державного устрою і ніколи не може бути переміщена за його межі. Це означає, що державі небайдуже, як складаються проноси на цьому ринку, наскільки гарантовані інтереси і права власників нерухомості і всіх інших членів суспільства, як подолати можливі конфлікти і суперечності, що виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю. Нерухомість є житлом людей. Тому від якості будівельних матеріалів і технологій багато в чому залежить здоров'я і благополуччя людей. Це вимагає від держави суворого контролю за будівельно-технічними параметрами нерухомості. З цією метою розробляють спеціальні будівельні нормативи, які є загальнообов'язковою умовою будівництва незалежно від форми власності. Крім того, до нерухомості висувають особливі містобудівні й архітектурні вимоги, які визначаються спеціальними нормативами містобудування, правилами забудови, рішеннями органів місцевого самоврядування. Ці вимоги стосуються охорони пам'яток історії і культури, навколишнього середовища, законних прав і інтересів громадян та юридичних осіб при розміщенні об'єктів на конкретній земельній ділянці. Ринок нерухомості є інституційно-організованою структурою. Це означає, що на ньому представлені різного роду інститути посередників (ріелтерства, оцінки, аудиторства, іпотеки і т. ін.) та їх установи (банки, страхові компанії, агентства і ін.). Інститути посередників на першому етапі самостійно впорядковують свою діяльність, але потім вони потребують захисту і контролю з боку держави, оскільки між самими інститутами можуть виникати різні суперечності та конфлікти, які пов'язані з отриманням додаткового прибутку від їх діяльності. Наприклад, на ринку нерухомості точиться боротьба за надання оціночних послуг між ріелтерськими, аудиторськими і оціночними фірмами. Інститут нотаріату і товарні біржі змагаються за право оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості. Як ми вже з'ясували, фундаментальним елементом нерухомості є земля, яка становить природну монополію, що дає можливість привласнювати в довгостроковому періоді економічну ренту. Внаслідок цього завжди існує сильний стимул розпоряджатися землею. Тому держава найактивніше регулює всю систему земельних відносин. Державне регулювання земельних відносин здійснюється з метою створення умов для раціонального використання та охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання на ній, ефективного перерозподілу земель за видами діяльності, контролю за порядком відчуження земель та ін. Ці сторони земельних відносин регулює Земельний кодекс України, інші законодавчі і нормативні документи. Крім того, існують окремі правові нормативи, що визначають порядок використання таких видів нерухомості, як ліси (Лісовий кодекс України), надра (Кодекс України про надра), водні басейни (Водний кодекс України), повітряний простір (Повітряний кодекс України). Важливою функцією держави на ринку нерухомості є специфікація прав власності на різні об'єкти. Особливість нерухомості така, що її товарна форма не може бути доставлена до покупця (споживача) внаслідок своєї непорушності, отже мають бути чітко санкціоновані всі права, які виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю. Цю роль держава виконує за допомогою реєстрації прав на об'єкти нерухомості. Основні функції державної реєстрації полягають у забезпеченні державної гарантії і захисту зареєстрованих прав; підвищенні надійності майнових операцій з нерухомістю (за рахунок повноти і достовірності інформації про права та техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі); сприянні інвестиційним і кредитним процесам (наприклад, реєстрація зобов'язань з іпотеки запобігатиме зловживанням правами кредитора і позичальника); створенні інформаційної бази для оподаткування нерухомості, планування розвитку населених пунктів та ін. Нині в Україні відбувається процес становлення нової системи реєстрації, запропонована й обговорюється Концепція створення Національної системи реєстрації прав на нерухомість, яка побудована на методологічній основі єдності землі й нерухомості, відповідає об'єктивній логіці інституту реєстрації, відображає реальні практичні потреби специфікації правомочностей і закономірності функціонування ринку нерухомості в цілому. Міра розвинутості ринку нерухомості багато в чому залежить від формування його інфраструктури, що включає в себе різноманітні операції і послуги, що надаються на ньому. Нині в Україні в ринковій структурі найбільш істотними є ріелтерські послуги. Діяльність ріелтерських послуг пов'язана з тими видами трансакційних витрат, що виникають у зв'язку зі збиранням, обробкою інформації, добором необхідних варіантів, забезпеченням достовірності відомостей про покупців, продавців, попит, пропозиції, ціни. Саме на етапі цієї діяльності починається процес страхування і захист правомочностей як реального, так і потенційного власника. Оціночні послуги на ринку нерухомості є наслідком вартісної природи самого блага. Нерухомість, що купується, продається, обмінюється, інвестується і т. ін., має грошовий вираз, а отже, вимагає своєї оцінки. Оцінка нерухомості — це спосіб вираження її реальної цінності залежно від мети дії (купівля-продаж, застава, здавання в оренду, надання інвестицій та ін.). Страхові послуги на ринку нерухомості виконують дві функції. Перша запобігає знеціненню нерухомості, що пов'язана з ризиком функціонування самого об'єкта (можливість його фізичного знищення) та умовами його господарського обороту (виробничі ризики). Друга функція забезпечує страхування юридичної правомочності, пов'язаної з недоброякісним виконанням обов'язків за договорами або неналежним здійсненням операцій. Перспективним розвитком страхування мають стати послуги зі страхування окремих видів ринкових ризиків (підприємницьких, комерційних, фінансових, законодавчих та ін.). Кредитування на ринку нерухомості — це діяльність спеціалізованих установ, які забезпечують власників нерухомості позичковими коштами, по-перше, під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а по-друге, для будівництва або для придбання нерухомості (власне іпотечне кредитування). Послуги з фінансування відрізняються своїм змістом від кредитування такими параметрами, як умови, терміни, наслідки. Процес фінансування не передбачає повернення вкладеної суми з процентом, а розрахований на отримання прибутку від самого об'єкта нерухомості. Наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об'єкта нерухомості за ціною нижчою ринкової, але з подальшим розподілом прибутку, що утримується, між забудовником і інвестором. Особливу роль при інвестуванні у нерухомість виконує девелопер. У сучасному розумінні це суб'єкт, який здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки для цілей розвитку або зміни об'єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконструкція будівель). Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій з розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління, у цьому випадку одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довірчому керівникові) певні повноваження за договором. У іншому разі управління здійснює певний суб'єкт — менеджер, який спеціалізується на роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функціонування, у розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), що спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю. Наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій у трасті інвестування у нерухомість (REIT). Реєстраційні послуги включають два аспекти: реєстрацію технічних параметрів об'єктів нерухомості та реєстрацію прав на їх володіння. У першому випадку систематизується інформація про фізичні характеристики об'єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерного обладнання, технічний стан, площа яку він займає, наявність земельної ділянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власності. Головним критерієм цієї послуги виступає висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем. Список використаної літератури 1. Конституція України. — К., 1996. 2. Закон України від 7 лютого 1991 р. "Про власність" // Закони України. - К.: АТ "Книга", 1996. - Т. 1. 3. Закон України від 26 лютого 1991 р. "Про підприємництво" // Там само. 4. Закон України від 1 березня 1991 р. "Про зайнятість населення" / / Там само. 5. Закон України від 27 березня 1991 р. "Про підприємства в Україні" // Там само. 6. Закон України від 19 вересня 1991 р. "Про господарські товариства" // Там само. 7. Закон України від 18 червня 1991 р. "Про цінні папери і фондову біржу" / / Там само. 8. Закон України від 25 червня 1991 р. "Про систему оподаткування" // Відомості Верховної Ради України. — 1997. — № 16. — Ст. 119. 9. Закон України від 20 грудня 1991 р. "Про податок на додану вартість" // Відомості Верховної Ради України. — 1997. — № 21. — Ст. 156. 10. Закон України від 18 лютого 1992 р. "Про обмеження монополізму та недопущення недобросовісної конкуренції у підприємницькій діяльності" // Закони України. — К.: АТ "Книга", 1996. — Т. 1. 11. Закон України від 28 грудня 1994 р. "Про форми власності на землю" // Там само. — Т. 3. 12. Закон України від 7 грудня 2000 р. "Про банки і банківську діяльність" // Офіційний вісник України. — 2001. — №1—2.
1 2 3 4 5 Категория: Макроекономіка \| Добавил: Aspirant (28.04.2014)
Просмотров: 394 \| Рейтинг: 0.0/0

Всего комментариев: 0


Имя *:
Email *:

Код *: