Реферат на тему: К/р. ринок нерухомості України - Економічні теми - Реферати - Каталог статей

Реферат на тему: К/р. ринок нерухомості України. Вступ. На сьогоднішній день в Україні як і в інших країнах колишнього СРСР для всіх суб’єктів господарювання і звичайного населення формується нова економічна середа, багато елементів якої знаходяться в стадії становлення та вивчення. В першу чергу це відноситься до системи знань про нерухомість, с функціонуванням якої так чи інакше пов’язане життя та діяльність людини в будь-якій сфері бізнесу, управління та організації. Саме поняття “нерухомість” в сучасній Україні введено до активного практичного оберту декілька років. Нерухомість – основа національного багатства України, що має масовий та всенародний характер. Саме цим пояснюється актуальність та необхідність вибраної мною теми. Мета курсової роботи – вивчення теорії та практики функціонування ринку нерухомості України як важливої сфери та сегменту економіки та господарства нашої країни. Об’єкт дослідження курсової роботи: ринок нерухомості України. Предмет дослідження курсової роботи: система економічних, організаційних і правових відносин з приводу нерухомого майна, що засновано на діючих законодавчих і нормативних актах, які регулюють управлінні різними об’єктами нерухомості. Основні методи дослідження, що використовуються в курсовій роботі – експериментальний, аналітичний, монографічний, статистичний, правового регулювання. При написанні курсової роботи були використанні публікації та статті журналів, підручники, та матеріали мережі Інтернет. 1.Зміст та загальна класифікація нерухомості. В Україні всі операції з нерухомістю регулюються Законом України про власність, від 7 червня 1992 року № 2544-ХІІ. 1.1.Поняття й ознаки нерухомості У повсякденному житті термін «нерухомість» здається цілком зрозумілим . У дійсності зовнішня видимість далеко не збігається з юридичною сутністю нерухомості, що багато в чому визначається особливостями економічного розвитку країни, що склалися історичними традиціями й іншими умовами. Поняття нерухомості, як і будь-яке інше поняття, складається з трьох необхідних елементів: 1.Найменування — знак (термін), закріплений за об'єктом, у даному випадку — це «нерухомість»; 2.Зміст — сукупність відмітних ознак, ядром яких є сутнісна властивість — нерухомість, непереміщуваність у просторі й ін.; 3.Обсяг — безліч (клас) предметів, відображуваних у даній категорії, — будинку, спорудження і т.п. Поняття нерухомості не зводиться тільки до дефініції, тобто до короткої вказівки одних істотних ознак, а є синтезом, сумою знань про предмет. В Україні, як і в інших країнах світу, нерухомість визначають в основному через обсяг поняття — перелік предметів (речей) і речових прав, що включаються в нього. Відповідно до Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомому майну, нерухомості) відносяться наступні матеріальні і нематеріальні об'єкти: Окремі об’єкти земельні ділянки; все, що пов’язано с землею: ліси, багатолітні насадження, будівлі, спорудження зрівнюванні з нерухомістю, надлежачі до державної регістрації; Складні об”єкти Підприємства в цілому як комплекс власника включає: земельні ділянки будівлі та споруди обладнання сировину та продукцію нематеріальні активи інформація інші ексклюзивні права. У загальному випадку нерухомість — це земельні ділянки і всі те, що з ними міцно зв'язане, переміщення яких без нерозмірного збитку їхньому призначенню неможливо. У той же час українські закони включають у нерухоме майно і прирівняні до нього цілком спонукувані речі (повітряні і морські судна й ін.) не по родових чи видових ознаках, що було б цілком зрозуміло, а по доцільності поширення на них спеціального правового режиму, установленого для дійсно нерухомих об'єктів. Визначення сутності нерухомості тільки з матеріально-речовинної сторони має важливе значення в багатьох галузях знань, але явно недостатньо і далеко не вичерпує всієї сукупності ознак, властивих його змісту. У теорії і практиці варто розрізняти поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин, що забезпечують спеціальний порядок розпорядження їм і особливій стійкості прав (схема 1). Будь - якмй об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з який може у відповідних випадках виступати в якості основного (визначального) у залежності від, життєвих ситуацій, цілей і стадій аналізу. Географічна концепція відбиває фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість ґрунтів, поліпшення, навколишнє середовище й інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних і інших процесів. У результаті поступово змінюються їхні споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні угод, володінні і користуванні майном. Схема 1 Нерухомість як фізичний, економічний та соціальний комплекс відносин Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна — вартість і ціна — первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби й інтереси людей. За рахунок оподатковування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми. На юридичному рівні нерухомість — сукупність публічних і приватних прав, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними чи частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будівлі на них і повітряний простір. В Україні, як і в інших промислово розвитих країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду чи передавати майно або права на володіння і користування їм іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Однак, коли приватна власність на нерухомість заходить у суперечність із суспільними інтересами, вона перестає відноситися до юрисдикції приватного права. Закон України передбачає вилучення в приватних осіб для державних чи муніципальних нестатків земельної ділянки разом з розташованими на ньому будинками і спорудженнями шляхом викупу чи продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища й ін. Соціальна роль нерухомого майна складається в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних і інших потреб людей. Усе, що потрібно людині для виживання і пристойного життя, вона одержує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару. У світовій практиці під нерухомістю розуміється земельна ділянка й усе, що знаходиться під ним із проекцією до центра землі, і усе, що знаходиться над ним, продовжене в нескінченність, включаючи постійні об'єкти, приєднані до нього природою (дерева, вода й ін.) чи людиною, а також права на ці об'єкти . Поняття нерухомого майна в міжнародній практиці можна представити у виді п'яти блоків, чотири з який відбивають фізичний склад, а п'ятий — юридичний зміст: У загальному випадку приватний власник земельної ділянки вважається власником і всіх його складових частин: природних ресурсів у виді мінеральних покладів, що знаходяться в надрах під ділянкою, і відповідного повітряного простору над ділянкою. Але власник має право розпоряджатися таким обсягом повітряного простору над землею, що він може розумно використовувати з урахуванням законодавчих обмежень, і, зокрема, повного суверенітету уряду над навігаційним повітряним простором країни, тобто право на повітряний простір є обмеженим. Не абсолютно і право власника ділянки на надра. У ряді районів США права на підземні мінеральні ресурси належать державі, а не власнику нерухомості. У той же час власник нерухомого об'єкта має право на доступ до сонячного світла. Недержавні суб'єкти власності на землю в Україні мають права не на всі надра, що відповідають їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т.д. не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, тому що надра належать державі цілком. Не входить у фізичний, отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить уряду. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекції. Кожен об'єкт нерухомості і усі вони разом узяті мають істотні (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від спонукуваних речей, і видові, що характеризують особливості об'єктів по однорідних групах (схема 3). Основні ознаки нерухомості. Табл.1. №№ п/п \| Ознаки \| Зміст (стан) 1. \| Сутнісні (родові) Ступінь рухливості \| Абсолютна нерухомість, неперемещаемость у просторі без збитку функціональному призначенню 2. \| Зв'язок із землею \| Міцна фізична і юридична 3. \| Форма функціонування \| Натурально-речовинна і вартісна 4. \| Стан споживчої форми в процесі використання \| Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації 5. \| Тривалість кругообігу (довговічність) \| Багаторазове використання, а землі — нескінченно при правильному використанні 6. \| Спосіб переносу вартості у виробничому чи процесі втрати споживчих властивостей \| Поступово в міру зносу і нагромадження амортизаційних відрахувань 7 \| Суспільне значення \| Користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян і інших власників, інтереси яких захищаються державою 8. \| Видові (частки) Технічні і технологічні характеристики (місце розташування, функціональне призначення, стан і ін.) \| Визначаються конкретними приватними показниками в залежності від виду нерухомості і доцільності поширення особливого режиму використання на інше майно Основні фундаментальні властивості нерухомості — нерухомість і матеріальність чи неспоживаємість, на яких базуються всі інші її родові і видові ознаки. Існують і прикордонні поняття між спонукуваними і нерухомими речами. В Україні їм ще не привласнені спеціальні терміни, а в закордонній практиці вони іменуються фіксчерсами і ЧЕТЛами. Фіксчерс — це спонукувані предмети, прикріплені до землі чи розміщені в будинках і спорудженнях так, що вони стали невід'ємною частиною об'єкта нерухомості (наприклад, устаткування опалювальної системи і водопроводи, електроустаткування, ліфт, другі металеві двері). ЧЕТЛ — будь-який набір прав і інтересів, що не складають у сумі повне (абсолютне) право власності на нерухомість чи її складові частини. Це права оренди, господарського ведення, переважного придбання, спеціальне право на участь у керуванні приватизованими підприємствами («золота акція») і т.п. Розходження між нерухомістю і рухомим майном (особистою власністю) на практиці не настільки очевидно, як може показатися на перший погляд, тим більше, що деякі види можуть переходити з нерухомої категорії в спонукувану. Наприклад, посів на корені — нерухомість, а знятий врожай може випливати за власником. Розмежування нерухомого і рухомого майна в різних країнах проводиться неоднаково. Так, у Франції вважаються нерухомими всі предмети, поміщені на земельну ділянку для його обслуговування, — тварини, сільськогосподарські машини і знаряддя і т.п., а в США — земля й усе, що з нею міцно зв'язане, і повітряний простір. При віднесенні того чи іншого «прикордонного» предмета до нерухомості чи особистій власності треба враховувати одночасно три фактори: * характер зв'язку з об'єктом нерухомості: особисті предметь можна легко переміщати,без збитку для них і нерухомому майну; * намір сторін, що визначають тип зв'язку предмета з нерухомістю, тобто передбачається залишити його назавжди у встановленому місці чи вилучити при здійсненні угоди; * вартість предмета — при використанні більше року і вартості понад 100 мінімальні місячні оплати праці (ММОП)-майно відноситься до основних фондів, що, однак, не завжди вважаються нерухомими. Предмети з невеликою вартістю (менш 100 ММОП), незважаючи на наміри сторін не можуть вважатися компонентом об'єкта нерухомості. Однопорядкові терміни «нерухоме майно», «нерухомі речі», «нерухомість»; можуть використовуватися в залежності від контексту для відображення економічних, правових чи географічних (фізичних) відносин. Звичайно, для цілей заглибленого аналізу завжди можна представити нерухоме майно як фізичний об'єкт + права на нього + вартість і доходи. У США застосовується ще один термін «нерухома власність» — це права на володіння, що переходять разом з нерухомістю. 1.2. Місце нерухомості в ринковій системі Нерухоме майно займає центральне місце в системі знань при будь-якому суспільному пристрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засобу виробництва і предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п. З об'єктами нерухомості тісно зв'язане економічне і правове регулювання державою різних сфер життя суспільства і матеріального виробництва. Основний, базовий об'єкт нерухомості — земля — має унікальне і ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і природної: фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо чи побічноприймають участь у виробництві всіх інших товарів і благ. У ринковому середовищі земля має багатофункціональне призначення. Як природний об'єкт, що існує незалежно від волі людей, земля — це вся планета, колиска людини, що виконує найважливішу екологічну функцію. Одночасно земля — це і ґрунт, верхній шар нашої планети, її поверхня чи просторовий базис — об'єкт господарювання і, отже, відбиває економічні відносини. Соціальна роль землі в тім, що вона є місцемзнаходження і умовою життя людей. І, нарешті, земля, якс територія держави чи суб'єкта України, обумовлює політичну функцію. Тому здійснення угод із земельними участками регулюється не тільки конституційними нормами і земельним правом, але і цивільним законодавством з обліком лісового, екологічного й іншого спеціального законодавства. В силу перерахованих вище факторів земля, як непоправний ресурс багатофункціонального значення, має особливий юридичний статус. Розпорядження землею, особливо купівля-продаж земельних ділянок в Україні на сучасному етапі — справа специфічна і непроста. Ринок землі, як засіб законного перерозподілу земель між власниками економічними методами, об'єктивно регулюється різними обмеженнями і нормами. В Україні, як і в багатьох промислово розвитих країнах світу (США, Англія й ін.), встановлено: коли приватна власність перешкоджає реализації суспільних інтересів, вона піддається постійним чи тимчасовим обмеженням. Постійні обмеження права власності на землю, обумовлені обмеженістю її в природі і незамінністю в підприємницькій діяльності, включають: систему зонування; раціональне використання й охорону земель; контроль навколишнього середовища; захист законних прав і інтересів інших власників, орендарів і користувачів землі; дотримання умов використання особливо охоронюваних територій і охоронних зон; облік будівельних норм і правил, проектів планування і забудови населених пунктів; примусовий викуп земель у власника для державних і муніципальних нестатків та ін. Існують і тимчасові обмеження правомочий власника землі: тільки цільове використання земельної ділянки, можливість купівлі-продажу сільськогосподарських земель за умови збереження їхнього цільового призначення, вилучення невикористовуваних земельних ділянок, обмежена оборотоздатність окремих категорій земель, виняткове користування землею на умовах оренди в м. Києві й ін. Не можуть також державні і муніципальні підприємства самостійно здавати в оренду будь-яке нерухоме майно, закріплене за ними на праві господарського ведення чи оперативного керування. Обмежено і розпорядження нерухомим майном у акціонерних товариствах - при великих угодах (25-50% балансової вартості активів суспільства), рішення приймає одноголосно Рада директорів чи загальні збори акціонерів, а якщо предмет угоди перевищує 50% активів — тільки загальні збори акціонерів (ст. 79 Закону про акціонерні товариства). Нерухомість знаходиться в центрі складного переплетення різних економічних процесів, приватних і суспільних інтересів, адміністративних норм і правил (схема 2). Нерухомість як обєкт державних та економічних інтересів Схема 2 Здійснення угод із земельними ділянками й іншими об'єктами нерухомості вимагає глибоких і систематичних знань особливостей ринку, обумовлених специфікою самого товару — нерухомого майна. Залучення відповідних категорій земель чи прав користування ними в узаконені ринкові відносини стимулює ділову й інвестиційну активність, перешкоджає кримінальним угодам із землею. Як об'єкт підприємницької діяльності, нерухомість є визначеною гарантією стабільності бізнесу і відтворення капіталу зі збільшенням. Типовий інвестор, вкладаючи засобу в нерухомість, звичайно не тільки повертає капітал, але і дістає прибуток і компенсує всі інші витрати. Можливий витяг і інші задоволення з володіння престижною власністю. 1.3. Загальна класифікація об'єктів нерухомості Класифікація — це розподіл безлічі об'єктів нерухомості на їхні підмножини по подібності чи розходженню у відповідності з обраними ознаками і методами. Вона полегшує процесдослідження нерухомого майна, дозволяє швидко знайти внутрішні закономірності, що визначають стан і зміни його політичних і ринкових властивостей. Об'єктами класифікації є елементи досліджуваної безлічі (будинку, спорудження і т.д.). Признаки класифікації — найбільш істотні і практично важливі властивості і характеристики об'єктів, що служать підставою Для їхнього угруповання чи розподілу. Класифікацію проводять, використовуючи наступні чотири правила розподілу обсягу понять. 1. В одній і тій же класифікації необхідно застосовувати та саме підстава. 2. Домірність розподілу — сума членів (видів, різновидів, груп) класифікації повинна дорівнювати обсягу досліджуваного класу. 3. Члени класифікації повинні взаємно виключати один одного, тобто не перетинатися. 4. Безперервність і послідовність підрозділу на види, підвиди і т.п. Ієрархічний метод класифікації — послідовний (за ступенями) поділ безлічі нерухомих об'єктів на супідрядні групи. На кожній ступіні класифікації утворяться різнорідні групи предметів. При цьому глибина класифікації (число ступіней) може бути різною і включати кілька ступіней. Наприклад, виробничі будинки по ознаці поверховості поділяються на одне-двох- і багатоповерхові (перша ступінь). Останні, у свою чергу, за видом висвітлення підрозділяються на будівлі з природним, штучним і сполученим висвітленням (друга ступінь) і т.п. Фасетный метод класифікації, що припускає рівнобіжний поділ безлічі об'єктів нерухомості на незалежні групи (види, підвиди), має наступні особливості: * наявність тільки однієї ступіні класифікації; * поділ безлічі об'єктів може здійснюватися за різними ознакам; висока інформаційна насиченість . При загальній класифікації нерухомого майна ступінь дроблення може обмежуватися виходячи з принципу розумної доцільності, достатнього для заглибленого аналізу стану об'єктів ринкової їхньої оцінки. 2. Особливості формування ринку нерухомості в Україні 2.1. Етапи становлення. Стадія формування українського ринку нерухомості починається в перехідній економіці трансформаційного типу. Трансформування і пере-хідність — це загальноісторичні закономірності розвитку, але вони ма-ють конкретно-історичний зміст. Сьогодні в економічній теорії досить обгрунтовано розглядаються особливості трансформаційних процесів, і зокрема — їх інверсійний характер, пов'язаний з перестановкою еконо-мічних перетворень у послідовності . їх інверсійність порушує загально-історичну логіку розвитку, змінюючи послідовність подій, які відбува-ються. Формування ринку нерухомості в Україні яскраво демонструє інверсійність розвитку її перехідної економіки. Головним фактором і першою особливістю інверсійного розвитку ринку нерухомості (як, до речі, і перехідної економіки в цілому) в Укра-їні є перевернута взаємодія політики і економіки, переважання в об'єк-тивному процесі позаекономічних факторів. Якщо в загальноісто-ричній логіці розвитку економічні перетворення були визначальними по відношенню до змін у політичних та інших сферах, то інверсійний тип трансформування означає, що економічні перетворення диктуються по-літичними інститутами. Тим самим формується особлива логіка еконо-мічних реформ, отже — інтересів і переваг у їх проведенні. Така інверсія спричиняє різні суперечності, розузгодження і невпорядкованість. По-літичне бачення змін не завжди укладається у досить жорсткі форми діяння економічних законів. Про це яскраво свідчить приклад привати-зації державної власності, що виступає головною умовою становлення ринку нерухомості. Приватизаційні процеси здійснювалися у відповід-ності з Державною програмою приватизації, законодавством про приватизацію, Указами Президента України, постановами і методика-ми Кабінету Міністрів України. Оскільки закономірності процесу при-ватизації були вивчені погано і не враховувалися, то потрібні були без-перервні зміни стратегії та тактики. Крім того, ідеологічна функція, притаманна політичному інститутові, нав'язувала суто об'єктивному економічному процесові певні ідеологізовані форми. Так, на початково-му етапі приватизація проголошувалася народною, з спробами виокре-мити відповідні пріоритети і пільги для трудящих. Згодом зовсім чітко визначився об'єктивний характер приватизації — необхідність первіс-ного нагромадження капіталу. Таке розузгодження реалій економіки та ілюзій політики призвело до порушень правових механізмів привати-зації державної власності. Так, під виглядом трудящих у приватизації активну участь брали суб'єкти тіньового капіталу, що спричинило на-ростання соціальної напруженості, підрив довіри до здійснюваних захо-дів, формування способів досягнення цілей (привласнення власності) будь-якими, і в тому числі — незаконними, методами. Становлення рин-ку нерухомості в процесі приватизації відбувалося під впливом найріз-номанітніших, суперечливих процесів — аж до оголошення «мораторію» на приватизацію її об'єктів. Другою особливістю інверсійного характеру формування україн-ського ринку нерухомості є порушення закономірностей первісного на-громадження капіталу. Його класичний механізм полягав у відокрем-ленні виробників від факторів виробництва (насамперед — землі) та в концентрації капіталу в руках окремих суб'єктів. У процесі приватиза-ції (приховано або явно) відбувається відокремлення працівників від засобів виробництва, але насамперед — у формі майна (нерухо-мості, основних або оборотних фондів). Приватизація нерухомості при-зводить до прихованої форми відчуження основної маси трудящих від .землі, хоча остання і залишається в руках держави. Первісне нагромад-ження капіталу в перехідний період наочно показало, що приватизація нерухомості стала ключовим фактором концентрації та нагромаджен-ня капіталу в окремих руках. Інші види основних фондів (і тим біль-ше— оборотний капітал) не можуть забезпечити головних умов пер-вісного нагромадження капіталу (просторового розміщення і довго-строковості вкладення), які необхідні йому для довгочасного і нормаль-ного функціонування. Крім того, через приватизацію нерухомості влас-ник здобуває право на землю. І хоча це не повний набір прав власності, все ж можна вважати, що перший крок на шляху до привласнення зем-лі вже зроблено: продати землю, на якій розташовано об'єкт нерухомос-ті, неможливо. Третя особливість Інверсійності розвитку ринку нерухомості в Ук-раїні полягає в тому, що звичайно, в закономірному історичному проце-сі, його становлення йде від простих форм до більш складних. Так, ри-нок нерухомості розвивався від дрібної приватної форми власності (на-самперед — на землю) до більшої, а потім і до державної. В умовах ни-нішнього, перехідного, періоду ринок розвивається від державних форм власності до більш простих, приватних. Тим самим формується не ві-домий історії феномен — «державна емісія» нерухомості. Інакше кажу-чи, спочатку держава «випускає» нерухомість з своїх рук на первинний ринок, де ще не склалися закономірності ринкових механізмів, і насам-перед — ринкового механізму ціноутворення. Це призвело До того, що на ринку нерухомості держава здійснила її початкову емісію практич-но безплатно (через житлові чеки і приватизаційні сертифікати), що, в свою чергу, наклало серйозні відбитки на всі наступні процеси розвит-ку цього ринку. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Так, згідно з «Положенням про порядок проведення експертної оцінки державного майна при при-ватизації», як базову вартість пропонувалося брати ринкову вартість 1 м2 жилої площі5. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Четвертою особливістю інверсійного характеру становлення ук-раїнського ринку нерухомості виступає порушення загальноісторичної логіки формування цін: вільне ринкове ціноутворення доповнюється державним регулюванням. На етапі становлення ринку нерухомості (первинний ринок) існував нормативно-державний механізм ціноутво-рення, і тільки значно пізніше (вторинний ринок) починають формува-тися вільні ринкові ціни. Це призвело до того, що на одні й ті самі об'єкти нерухомості встановлювалися дві різні ціни. І нарешті, п'ята особливість інверсійності розвитку ринку нерухо-мості в Україні дістає свій прояв у нерівномірності становлення і розвитку його окремих частин. Так, «піонером» ринкових перетворень став ринок житлової нерухомості, який нині активно функціонує в рамках закономірностей вторинного ринку. Набирають швидкості перетворен-ня на ринку нежилої (виробничої та комерційної) нерухомості. А ринок землі перебуває в зародковому стані. Найбільш рельєфно закономірності формування ринку нерухомості простежуються в розвитку ринку нежилої (виробничої та комерційної) нерухомості, тому основну увагу приділимо даному питанню. Критеріями виокремлення етапів формування цього ринку виступають міра розвинутості умов для його функціонування і реальність ринкових проце-сів у цілому. На першому етапі формування ринку нерухомості в Україні (1992— 1995 рр.), через відповідне законодавство з питань приватизації держав-ної власності, починають складатися вихідні умови для його функціо-нування. Цьому етапові притаманне створення реальних умов для ста-новлення первинного ринку як жилої, так і нежилої нерухомості, а та-кож формальних підстав для створення ринку землі. Головними шляха-ми «виходу» нежилої нерухомості на ринок стають неконкурентні спосо-би приватизації державного майна, і насамперед — за допомогою вику-пу трудовими колективами і організаціями орендарів. Найбільш ак-тивно проходив викуп орендованого майна за договорами оренди. При цьому нерухомість викуповувалася у складі всього іншого майна, без якихось особливостей. З грудня 1992 р. по січень 1994 р. приватизацію даним способом було припинено. Це багато в чому зумовлювалося не-визначеністю в розрахунку вартості нежилих приміщень, будівель і спо-руд, які були обов'язковою частиною майна, що передавалося в орен-ду7, оскільки на тому етапі держава ще не могла встановити особли-вості приватизації нерухомості. На етапі формування первинного рин-ку нерухомості її об'єкти, які входили до складу основних фондів під-приємств, викуповувалися в єдиному майновому комплексі, без особ-ливого економічного і правового механізму. Згодом це серйозно уск-ладнило реєстрацію права власності на об'єкти нерухомості. Вартість державної власності, що підлягала приватизації, розра-ховувалася в такий спосіб. Залишкову вартість основних фондів за ста-ном на 1 вересня 1992 р. було збільшено в 13,2 раза, а вартість оборот-них фондів — відповідно, в 6,6 раза (або в середньому в 10 разів). У ре-зультаті відновна вартість державного майна, що підлягало приватиза-ції, становила 2171 млрд. крб., а загальна сума емісії приватизаційних майнових сертифікатів — 1520 млрд. крб. (або 70 % вартості цього май-на). Звідси було визначено вартість приватизаційного майнового серти-фіката, який дозволив привласнити частину державної власності (і в то-му числі — об'єкти нерухомості) безплатно. Передбачалося, що безплат-на («народна») приватизація завершиться до 1995 р. У ході неї стала швидко змінюватися структура державного майна. З його загальної вартості, у зв'язку з грошово-фінансовими кризами, дуже швидко вими-ваються оборотні фонди. Так, якщо в 1992 р. дебіторська заборгова-ність досягала 18 млн. грн., а кредиторська — 19 млн., то вже в 1993 р.— відповідно, 995 млн. і 1277 млн., а в 1994 р.— 4904 млн. і 6834 млн. грн.8. У разі перевищення кредиторської заборгованості над дебіторською вартість оборотних засобів прирівнювалася до нуля. У складі основних фондів зменшується частка активної частини (устаткування, транс-портних засобів тощо), яка має високу норму амортизації, та збільшу-ється частка власне нерухомого майна, що має значно меншу норму амортизації. У відношенні до об'єктів «малої» приватизації (переваж-но — торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування) стало цілком очевидно, що головний інтерес полягає у привласненні не-рухомості. Вже з першого етапу приватизації починається розходження між вартістю державного майна і грошовою величиною приватизаційного сертифіката. За весь час існування ваучера його ринкова вартість не піднімалася вище від 10 >% номінальної ціни. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 5 разів) і шу-кати можливості для оцінки нерухомості за ринковими критеріями. На першому етапі для збільшення вартості основних фондів стали засто-совуватися зональні коефіцієнти, що враховували специфічні особли-вості нерухомості (місцеположення, стан інженерної, економічної та екологічної інфраструктур). Вартість майна все ще визначається нор-мативним шляхом і не враховує появи деяких ринкових процесів. Впер-ше цей момент було виокремлено в постанові Кабінету Міністрів Ук-раїни «Про поліпшення механізму приватизації в Україні та посилення контролю за її проведенням» (липень 1994), де підкреслюється необхід-ність враховувати у вартості об'єктів приватизації світовий досвід про-ведення експертних оцінок і розрахунку потенціальної прибутковості. Відповідно до даної вимоги, було зроблено першу спробу враховувати ринкові процеси. У «Положенні про визначення потенціальної прибутко-вості в галузях торгівлі, громадського харчування і побутового обслуго-вування» 9 основну увагу було приділено визначенню потенціальної при-бутковості діяльності підприємства (своєрідного гудвілла) залежно від купівельної спроможності населення, фондовіддачі основних фондів, тобто безвідносно до економічних властивостей самої нерухомості. Вперше розуміння того, що нерухомість є особливе благо, вартість якого має інші закономірності формування, приходить у 1995 р., коли Фонд державного майна України своїм наказом приймає «Положення про експертну оцінку державного майна при приватизації»10. Тепер неру-хомість виокремлюється як особлива частина державного майна, з осо-бливим правовим і економічним механізмом функціонування. Це стало важливою передумовою для виокремлення нерухомості як специфічно-го товару і зміни способів її приватизації. Отже, на першому етапі фор-мування ринку нерухомості створено нормативно-законодавчі умови для його функціонування, з'являються перші ознаки ринкового ціноут-ворення, відбувається «державна емісія» до сфери первинного ринку як жилої, так і нежилої нерухомості. На цьому етапі понад 55 '% громадян України вже одержали свої приватизаційні майнові сертифікати, але останні ще не є об'єктом ринкового обороту, оскільки представлені у вигляді депозитних рахунків. На кінець 1995 р. було приватизовано 28152 підприємства, і в тому числі — 20057 об'єктів «малої» приватиза-ції (куди входила і нерухомість) ". З 1995 р. розпочинається другий етап формування ринку нерухо-мості в Україні. Його основний зміст — активне функціонування пер-винного ринку та початок становлення вторинного ринку нерухомості, тобто ринку з своїми власними законами функціонування. Головною осо-бливістю даного етапу є формування особливого механізму ціноутворен-ня на нерухомість. Проте цей механізм ще має половинчастий характер. На первинному ринку у визначенні вартості переважають державно-нор-мативні розцінки (залишкова вартість за даними бухгалтерського облі-ку) . З введенням практики експертної оцінки нерухомості стали викорис-товуватися ринкові підходи, але відсутність основних ринкових операцій (купівлі-продажу, ринку оренди, комерційного будівництва) не дозво-ляла робити це в повному обсягу. В таких умовах ціна нерухомості від-шукувалася методом погодження вартості, одержаної в ході експертної оцінки, між трудовим колективом (як покупцем) і державою (як про-давцем). Певний орієнтир ринкової ціни могли давати аукціони як кон-курентні способи приватизації, але гам переважали фактори, які не спри-яли появі власне ринкової ціни (нечисленність продажів, змова тощо). Основні цінові пропорції все ще складалися в процесі неконкурентного викупу — наймасовішого способу приватизації. Початкову вартість об'єктів почала виражати так звана «привати-заційна ціна». Умовами її виникнення стали необхідність для держави як монопольного власника продавати свою нерухомість згідно з певни-ми нормативно-правовими документами; неможливість продати неру-хомість нікому, крім трудового колективу або організації орендарів (ос-новних покупців в умовах неконкурентного способу приватизації). Все це приводило до зростання пропозиції нерухомості на первинному ринку, але водночас інвестиційні можливості покупців були обмежені (прива-тизаційними сертифікатами і коштами). Як наслідок, «приватизаційна ціна» не могла відбити власне ринкову вартісіь повною мірою. У свою чергу, це починає впливати на вартість нерухомості на вторинному рин-ку. Адже покупцеві вторинного ринку немає сенсу купувати її значно до-рожче від тієї вартості, що склалася на первинному ринку, оскільки в даному випадку пропозиція набагато перевищує попит, і завжди є мож-ливість цілком законно увійти до складу трудового колективу або ор-ганізації орендарів, які мають пріоритетне право на придбання нерухо-мості. Тому в основі механізму ціноутворення на її вторинному ринку ще довго утримуються «приватизаційні ціни» 12. Тим часом на оинку жилої нерухомості вже панують ринкові принципи ціноутворення. З початку 1995 р. приватизаційні майнові сертифікати набирають товарної форми і активно використовуються як спосіб привласнення нерухомості. Про те, що держава стала пильно стежити за приватизацією ко-мерційної нерухомості, свідчить підготовка Фондом державного майна України спеціального довідника об'єктів-аналогів по 3 тис. нерухомих об'єктів державної (без комунальної) власності, приватизованих за 1995—1996 рр. шляхом викупу. Починаючи з 1996 р. український ринок нерухомості входить у но-вий (третій) етап розвитку, який триває і донині. У цей період відбува-ється роздержавлення власності у формі безплатного передання неру-хомості в комунальну власність. Це приводить до формування дуже великого сегменту регіонального ринку. Починає розвиватися ринок міської нерухомості, який стає важливим обєктом комунальної економіки і джерелом поповнення муніципального бюджету. 2.1. Місцеві та регіональні особливості ціноутворення на ринку нерухомого майна в України. Найбільш віддомими програмами, що дозволяють споживачу купити нерухомість в кредит є програми банку “Аркада” та холдингу “Київгосстрой” . При цьому , одним з найважливіших аспектів цих програм є те, що вони практично стали першим шагом в область організації систем іпотечних зберігань, за яким раніше чи пізніше відбудеться створення інвестеційних трастів з нерухомості і т.п. В той же час розповсюдження досвіду будівлі житла за рахунок вкладів населення в регіонах України досить важко, оскільки є велика різниця цін на нерухомість на первинному та вторинному ринку нерухомості, також в деяких районах України будівельний комплекс практично не розвивається. В якості ілюстрації нижче наведена табл.1, в якій преведені дані про середню вартість 1 кв.м. загальної площі 1 кв.м. загальної вартості нерухомості за обласними центрами України. Табл.2 Середні ціни за 1 кв.м. нерухомості за регіонами України, $ Місто \| Околиця \| Центр \| Ранг міста Околиця \| Центр Київ* \| 330 \| 732 \| 1 \| 1 Ялта* \| 221 \| 398 \| 2 \| 2 Одеса* \| 205 \| 320 \| 3 \| 4 Львів* \| 188 \| 253 \| 4 \| 8 Івано- Франківськ \| 155 \| 166 \| 5 \| 19 Дніпропетровськ* \| 151 \| 321 \| 6 \| 3 Тернопіль \| 144 \| 198 \| 7 \| 13 Луцьк \| 139 \| 176 \| 8 \| 17 Симферополь \| 139 \| 214 \| 9 \| 10 Черкаси \| 131 \| 187 \| 10 \| 16 Запоріжжя \| 95 \| 150 \| 21 \| 23 Кировоград \| 41 \| 96 \| 27 \| 27 Згідно з державними будівельними нормами, використовувані при реалізації державних квартирних програм, таких як , наприклад квартиру воєнним, вартість одного кв.м. квартири дорівнює 1220 грн. В таблиці 2 знаком* позначені ті міста, де вартість 1 кв.м. площі перевищує вартість, встановлену в ГСН. За цими цифрами можно судити наскільки перспективно або безперспективно будівля нової жилої площі. Асоціація ріелторів України показує, що в більшій кількості регіонів будівництво нової площі поки що безперспективне. Це підтверджується і тенденціями ціноутворення на вторичному ринку нерухомості. Дані про тенденції зміни 1 кв.м. вартості квартир наведені на схемі 3 Схема 3 Дані приведені за період з 1997 до 1999, коли відбулися найбільш важливі зміни. 3. Сучасний стан та перспективи розвитку ринку нерухомості України 3.1. Сучасний стан нерухомості в Києві Житло в столиці, яке подорожчало ще восени, міцно утримує свої позиці ї навіть весни. Хоч до літа, коли ділова активність помітно зменшується, ціни, як правило, падали. Особливо подорожчали однокімнатні квартири, вартість яких у порівнянні з минулим роком зросла у півтора рази. Подивившись на графік вартості житла за останні п'ять років, можна зробити висновок: не все гаразд у політиці та економіці країни. Ламані лінії свідчать: ринок повсякчас лихоманить, в країні немає стабільності, а в людей - впевненості у завтрашньому дні. Адже в багатьох киян їхня квартира - єдина власність, і розпоряджаються нею люди обережно. Дійсно, у будь-якій державі ринок нерухомості не статичний, він постійно коливається. Але в державах процвітаючих ці коливання відбуваються хвилями, без різких стрибків. Графік 2,3. Динаміка цін на ринку нерухомості протягом пяти років 1) В центрі 2) В прилеглих районах У Києві років п'ять тому був справжній бум на купівлю квартир. У тіньовій економіці блукало чимало "брудних" грошей, котрі багатії вкладали у нерухомість. Вони купували величезні за площею квартири в центрі міста, розселяли "комуналки", переплановували житло на свій смак. Внаслідок цього у тих, хто мешкав у центральній частині міста, з'явилися пристойні кошти, на які вони придбали житло у інших районах міста. Тому і в "спальних" масивах ціни "поповзли" вгору. Через пару років центр почав здавати свої позиції. Але квартири поблизу метро продовжували користуватись великим попитом. Минулого року, здавалося б, все стало на свої місця: ціни почали відповідати реальній вартості. Квартири подешевшали (правда, елітне житло, як було, так і залишилось дорогим). Пропозиція стала перевищувати попит. Ми, фахівці, звичайно ж, передчували, що ситуація незабаром зміниться. Але ніхто не міг навіть уявити того, що станеться у США 11-го вересня. Такий шторм спрогнозувати було неможливо: український ринок миттєво відреагував на події в далекій Америці. Одразу ж метнулися догори ціни. Особливо надхмарною стала вартість однокімнатних квартир. Високий рівень цін на однокімнатні квартири пояснюється підвищеним попитом на них, а кількість їх у новобудовах збільшується лише пропорційно кількості дво- та трикімнатних квартир, тому й ціни на них не надто високі. Чи довго втримається така ситуація, сказати важко. Навряд чи житло подешевшає протягом найближчих шести місяців. В усякому разі, в центрі та районах поблизу метро розраховувати на різке падіння цін не доводиться. А після появи іпотеки житла справити новосілля, здавалося б, іще простіше. Проте при виборі житла-новобудови неоюхідно дуже зважено розглянути умови кредитування у кожному конкретному випадку — аби уникнути прикрих несподіванок. Багато покупців і не уявляють, в яку суму їм це виллється. До того ж, банки співпроюють, як правило, лише з окремими забудовниками, через що в клієнтів звужується вибір. А головне, навіть висококваліфікований спеціаліст не може бути впевнений у тому, що збереже свій статус через 5-10 років. Нестабільність економіки, будь-які коливання можуть спричинити погіршення економічного стану конкретної родини, що викличе порушення графіку повернення кредиту, а це, в свою чергу, може призвести до того, що через несплату люди втратять свої кровні метри. 3.2. Ринок торгової (нежилої) нерухомості. Попит У 2002 р. закріпилася тенденція росту реальної купівельної спроможності населення Києва. Як наслідок, активізувалася роздрібна торгівля, а також обслуговуючий її сегмент торгової нерухомості. Роздрібна торгівля усе більш орієнтується на середній клас, однак у Києві зараз недостатньо магазинів, для відповідної категорії цільових споживачів. Тому попит росте в першу чергу на торгові приміщення з досить високими функціональними характеристиками і сподіваючись на якісне товарне наповнення, орієнтоване на представника середнього класу. Мережні оператори збільшують кількість своїх магазинів, причому в більшості випадків - за рахунок розташування в торгових центрах. Приведені тенденції вказують на те, що попит на якісні торгові приміщення зростає і буде продовжувати рости в майбутньому, причому найбільша активність буде спостерігатися на сегменті торгових центрів. У зв'язку з цим, новим і найбільш динамічним сегментом торгової нерухомості є сегмент класичних торгових центрів. Тенденції розвитку сегмента торгових центрів. Відповідно до міжнародного досвіду, торгові центри різних типів і рівнів позиціювання запускаються в нових країнах у визначеній послідовності. Звичайно торгові центри першої хвилі є подобою успішних центрів розвитих країн. Це, як правило, розташовані в центрі столиці об'єкти з дорогою обробкою, а покупки в них можуть собі дозволити переважно відвідувачі з рівнем доходу вище за середній. Торгові центри другої хвилі характеризуються менш центральним розташуванням, наявністю продовольчих "якорів", таких, як великі гастрономи,супермаркети чи гіпермаркети і більшою орієнтацією на жителів із середнім рівнем доходу. Особлива увага при цьому приділяється розташуванню торгових центрів поблизу головних розв'язок транспортних магістралей. Торгові центри третьої хвилі є результатом комбінування властивостей торгових центрів першої і другої хвилі і розташовуються в обласних і районних центрах. У процесі розвитку торгових центрів відбувається велика орієнтація на групи товарів для широких шарів населення і розвиток спеціалізованих торгових центрів. Пропозиція. На даний момент сегмент торгових центрів великих міст України знаходиться на першій хвилі. Це підтверджується появою ряду торгових центрів, розташованих у самому центрі міста й орієнтованих на покупців з рівнем доходу вище за середній. В Києві на центральній площі країни в травні цього року введений в експлуатацію торговий комплекс "Глобус", орієнтований на покупців із середнім і вище за середній рівнем доходу. У грудні цього ж року відбудеться відкриття торгово-офісного центра "Мандарин Плаза". Розташований у центральному кварталі міста, він буде залучати покупців з високим рівнем доходу. Під декількома центральними кварталами міста на початку 2002 р. відкрився підземний торговий центр "Метроград". Його концепція, що припускає велику кількість дрібних орендарів, об'єднаних у тематично розташованих зонах, характерна для більшості торгових центрів і міні-центрів, що з'являлися на ринку дотепер. Зміцненню даного сегмента ринку сприяє те, що усе більше торгових операторів, що представляють відомі у світі торгові марки, виходять на нього, причому переважна більшість почали свою діяльність у Києві у форматі торгового центра. У їхньому числі Esprit, Tommy Hilfiger, Terranova, Telly Welly, Timberland, Hirsch, Eugen Klein, Mondi. Крім того, активно розвиваються мережні оператори: Brocard (селективна парфумерія і косметика), Диксор (одяг), Palmers (білизна), MTI (комп'ютерна техніка, взуття, одяг), Swatch (швейцарський годинник), Книжковий Будинок "Орфей" (поліграфічна продукція). Активно розвиваються також оператори великого формату, у числі яких мережі вітчизняних супермаркетів Сільпо (відкрито 10 супермаркетів), Фуршет (8 супермаркетів), Мегамаркет (3 супермаркети) і Евромарт (2 супермаркети в Києві). 3.3. Песпективи розвитку ринку нерухомості України Квартири: Операції з купівлі-продажу квартир виявилися під сумнівом. Купити квартиру чи продати в принципі можна було, але з наслідками. Причиною плутанини стали місцеві бюро технічної інвентаризації. З першого лютого вони повинні були почати видавати власникам приміщень підтверджуючі довідки нового зразка. Для цього необхідно було підключитися до єдиного реєстру прав на нерухоме майно, патронуємому Міністерством юстиції. Однак бюро технічної інвентаризації цього не зробили. Створити інформаційну базу, яка б об'єднала дані про усіх власників української нерухомості, Міністерство юстиції задумало більш роки тому. Ціль переслідувалася блага – відгородити чесних громадян від махінацій із правовстановлюючими документами на квартири. До створення єдиної бази Україну підштовхував і Світовий банк, пообіцявши виділити чималі і, до того ж дешеві, засоби для кредитування покупки громадянами житла. Основною умовою було висунуте створення прозорої системи реєстрації прав на нерухомість. Щоб незалежно від того, де знаходиться, покупець чи продавець міг отримати інформацію про проєкт, який хоче купити чи продати. Щоб припинилися скандали. Мін'юст, озброївши указом Президента, постановою Кабміну і поруч власних документів приступив до створення єдиного реєстру. Робота повинна була завершитися до 1 лютого. З цієї дати БТІ повинні були почати видавати громадянам замість довідок-характеристик про стан житла, необхідних для угод покупки-продажу, витримки з реєстру. Але до 1-му лютого з більш ніж 300-т БТІ до реєстру не підключилися. Вони продовжують видавати довідки старого зразка, посилаючись на наказ Мінюсту, що дає їм таке право. Однак у самім відомстві говорять про зворотнє. ВАСИЛЬ СЕНЧУК начальник Київського міського БТІ і реєстрації права власності на нерухоме майно, говорить що з 1 лютого Київське, Севастопільске, Київське БТІ видають довідки-характеристики. Старі довідки-характеристики, видані до 1-го лютого, будуть діяти ще три місяці. Тому їхні нотаріуси при запевнянні угод покупки-продажу квартир приймають. А от легітимність таких довідок, виданих після 1-го лютого, під великим сумнівом. Найбільш складна ситуація в столиці. Тут колишній порядок оформлення прав власності місцеві влади відстояли в Шевченковсом районному суді. Але це рішення Мін'юст може оскаржити. Своїм наказом Мінюст змінює правовий порядок реєстрації прав на нерухоме майно. Згідно зі ст.92 Конституції України, це прерогатива виключно Верховної Заради і регулюється закономи України Взагалі ж, витримка з реєстру від колишньої довідки-характеристики БТІ крім як назвою нічим не відрізняється. Але БТІ і Мін'юст воюють не за назви, а за гроші. Якщо раніш кошти, виручені за видані довідки, йшли в прибуток БТІ, які є комунальними підприємствами, то тепер вони будуть цілком зараховуватися на рахунок підприємства державного - “Інформаційні системи” при Мін'юсту. Цікаво, що роботу тих, хто буде безпосередньо видавати людям витримки, БТІ змушені оплачувати зі своєї кишені. Офісні приміщення Уповільнення темпів розвитку національної економіки може в кінцевому рахунку позначитися на попиті офісних приміщень і індустріальних площ - але поки ще це не відбувається. У нас все ще недостатньо ліквідних офісних площ. Складова частина вільних офісів складає не більш 10 % від загальної кількості офісних площ. Якщо ринок комерційних площ буде підданий впливу спаду ділової активності, то така ситуація протриває більш року. Це відбувається, тому що продажі і прибутки компаній зменшуватися. Що і змушує їх тимчасово зменшувати бюджети на розвиток і оренду офісу, і, отже, їхня потреба в робочих площах. Комерційна нерухомість індикатор переходу економічних фаз. На сьогоднішній день забудовники усе ще інвестують в офісні площі на Подолі й у Старокиївському районі. Протягом 90-х р. було побудовано і відремонтовано так багато офісних площ, що власники будинків, можна сказати, розгубилися коли почався спад у 1998. Але, проте, не можна сказати, що попит перевищує пропозицію. Ми спостерігаємо недостатність будівництва на будівельному ринку внаслідок недостачі землі. На додаток, можна сказати, що орендодавці, що розорилися після ексцесів у нерухомості в 1997-98 стали дуже обережні при вкладенні своїх капіталів у будівництво і при покупки нерухомості. Щодо подальшого розвитку на рік уперед можна зробити припущення що приміщення які довели свою ефективність, будуть приносити прибуток і надалі, а ті будинки які вже закладені, але по з яких то причин не відповідають критеріям ліквідності, будуть перероблені. Злиття компаній і скорочення штату через відсутність роботи можуть розширити ринок суборенди і ціни приблизно збалансуються. Але присутні деякі ознаки підвищення цін у Києві на офісні приміщення за останнім часом. По - перше, офісні площі в центрі занадто обмежені і дорогі, що підштовхує орендарів на те, що б шукати офіси поза центром. Середня вартість оренди на Подолі складає $25 до $29 за квадратний метр, категорія А в його центральної частини - до $30 за квадратний метр . Це трохи нижче вартості в Центральних районах, де середня величина оренди складає біля $30 за квадратний метр. Центральна частина Печерського району небагато дешевше, і виводить на середню вартість біля $20- $27. Незважаючи на явні тенденції уповільнення розвитку національної економіки Компанія ESTATE прогнозує Подолові тривалий і стійкий попит. Зростаючий попит - це рух до перерозділу сфер діяльності, і чим старше промислова галузь, тим більше варіантів її використання для нових цілей. Високоприбуткові на перший погляд інвестиції не завжди приносять самий стабільний доход. Багатоповерхові офісні будинки, заселені престижними орендарями можуть на перший погляд виглядати добре, але потім під впливом часу, не буде нічого стабільніше житлових будинків. Тому що наприкінці робочого дня кожний хоче повернутися додому. У той час, як багатоквартирним будинкам ніколи не приділялася така увага як цього року, ціни на ліквідні квартири не були значно піддані коливанням, що забезпечило стабільність інвестицій у цей сегмент. Нечисленні власники престижних багатоквартирних будинків заявляють, що приблизно 0,5 млн. доларів було вкладено до липня минулого року, це на додаток до того, що компаніями було придбано квартир на 1.1 млн. Стабільні інвестиції в нерухомість - от що ріелтер рекомендує інвесторам шукати зараз, тим більше, що час для цього найбільш вигідне з огляду на економічний спад у країні. Висновоки Отже нерухоме майно, або нерухомість є важливим сектором та галуззю економіки України. Становлення ринку нерухомості пройшло довгий час та три етапи. Ринок нерухомості постійно вдосконалювався та зараз є достатньо розвинутим як по европейським так і по світовим стандартам. В першій частині данної курсової роботи дається визначення нерухомості взагалі, особливості та класифікація, її місце в ринкрвій системі країни. В другій частині курсової роботи робиться детальний аналіз та етапи розвитку та становлення ринку нерухомості в Україні. Отже ринок нерухомості пройшов довгий час свого становлення, які поділені на три етапи, що описуються у другій частині. Тако ж в другій частині описується та аналізється політика ціноутворення на ринку нерухомості та вплив географічних та екологічних факторів та ціну нерухомості та розвиток ринку нерухомості. Фактор географічного розміщення пропорційно впливає на ціну нерухомості, що проілюстровано в другій частині, а ціна на нерухомість прямопропорційно на розвиток будівництва та ринку нерухомості. Це призвело до того, що у великих містах ціни значно вище і і ннфроструктура ринку набагато більше розвинута, а в маленьких містах ринок нерухомості практично не розвивається. В третій частині, самій важливій як на мене, аналізується сучасний стан ринку нерухомості України. Ринок достатньо розвинутий та має тенденцію до подальшого розвитку , ала дуже великим мінусом та недоліком є те, що на нього сильно вплтивають зовнішні фактори, такі як політика США та курс долару, а крім того підтримується внутрішніми негативними факторами (політика БТІ та ін.) Ринок нежилого майна розвивається без особливих проблем, оскільки зараз підвищується платоспроможність населення , особливо в Києві , що стимулює до подальшого розвитку Список використаної літератури. В.Горемыкин – Экономика недвижимости – М. 1999 г. Операции с недвижимостю в Украине – Харьков 2001 Ю.Волощук «Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости» - Украинский инвестиционный журнал – №2 – 2001 О.Шевченко – Некоторые особенности отношений с недвижимостью: понятие недвижимости и проблемы регистрации в Украине – Цивильне право №2-2002 Дронь А. Ринок житла в Україні: перспективи і проблеми // “Економіка україни” №7, 1997 Гриценко О. Особливості формування ринку нерухомості України // Економіка України №4 – 2000 Регіональні аспекти розвитку ринку нерухомості / / Будмайстер №8 – 2001 Законодавство України про нерухомість // Бюлітень законодавства та юридичної практики №4 – 1999 Власенко Інвестиційна привабливість ринку нерухомості України// Економіка, Фінанси, право № 11 – 2002 Геллер І.М. Ринок житлдової нерухомості України // «Властність в Україні» № 1 (2) 2001
1 2 3 4 5 Категория: Економічні теми \| Добавил: Aspirant (16.06.2014)
Просмотров: 1618 \| Рейтинг: 0.0/0

Всего комментариев: 0


Имя *:
Email *:

Код *: